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Kauf von Immobilien in Pattaya, Thailand


Häufig gestellte Fragen zum Immobilienrecht in Thailand

  1. Kann ich ein Apartment/Condominium in Thailand kaufen?
  2. Kann ich ein Haus mit Land in Thailand kaufen?
  3. Meine Frau ist Thai, kann sie Land in Thailand kaufen?
  4. Gibt es in Thailand Grundbuchauszüge/Landurkunden?
  5. Was ist ein Thor Tor Sarm?
  6. Kann ich eine Hypothek in Thailand aufnehmen?
  7. Welche Nebenkosten (Steuern und andere Kosten) fallen beim Eigentumskauf an?
  8. Welche Nebenkosten (Strom, Wasser, Steuern usw.) fallen nach dem Eigentumskauf später noch an?
  9. Gibt es Vermögenssteuern in Thailand?
  10. Was sind Verwaltungsgebühren in Condominien?
  11. Einheitenumrechnung (Grundstücksgrößen)


1. Kann ich ein Apartment/Condominium in Thailand kaufen?

Der Kauf eines Condominium (Eigentumswohnung) in Thailand ist für Ausländer die einfachste und leichteste Möglichkeit, Grundeigentum zu erwerben. Der Kauf eines Condominium durch ausländische Personen fällt in die Zuständigkeit des Condominium Act B.E. 2535 (1992).

Eigentumswohnungen können von Ausländern unter ihrem eigenen Namen gekauft werden, solange die Gesamtzahl der von Ausländern erworbenen Wohnungen 49 % der in einem Condominium-Block zur Verfügung stehenden Wohnungen nicht übersteigt.

Die finanziellen Mittel zum Kauf des Condominium müssen aus dem Ausland in fremder Währung auf ein Bankkonto in Thailand überwiesen werden, das auf den Namen des potentiellen Käufers registriert ist, der auch in die Eigentumsurkunde eingetragen werden soll. Auf der Überweisung muss vermerkt sein "Purchase Condo", und die Bank muss das Formblatt Thor Tor Sam ausfüllen.

Der Käufer eines Condominium erhält ein Zertifikat, das ihn als Eigentümer der Wohnung ausweist. Außerdem enthält das Dokument einen Absatz, in dem genau erläutert ist, wie viel % der Rechte an den Gemeinschaftseinrichtungen auf ihn entfallen.



2. Kann ich ein Haus mit Land in Thailand kaufen?

Das Eigentum an Land wird geregelt durch den Land Code BE 2497 (1954), den Civil and Commercial Code, Land Reform for Agriculture Act BE 2518 (1975) sowie die Regulierungen des Innenministeriums.

Sie können ein Haus auf ihren Namen besitzen, das thailändische Recht verbietet es aber derzeitig, dass ein Ausländer das Land besitzt, auf dem dieses Haus gebaut wurde.

Doch es gibt einige Möglichkeiten, Grundbesitz oder Land zu erwerben:

  • Werden Sie thailändischer Einwohner oder Staatsbürger
  • Werden Sie Hauptinvestor einer export-orientierten und vom Board of Investment (BoI) genehmigten Firma. Die derzeitige Maximalgrösse für freien Grundbesitz liegt bei einem Rai (1.600 qm).
  • Investieren Sie mit Genehmigung der Behörden 40 Millionen Baht für ein Minimum an Jahren. Die derzeitige maximale Landgröße liegt ebenfalls bei einem Rai.
  • Investieren Sie in eine private Limited Company in Thailand. Das schließt die Aufnahme in die Limited Company ein, in der Sie als Ausländer 49 Prozent der Anteile besitzen dürfen. Die restlichen 51 Prozent müssen von thailändischen Staatsangehörigen gehalten werden.
  • Pachten, das heißt mieten Sie ein Grundstück auf 30 Jahre auf Ihren Namen, evtl. auch mit zusätzlichen, vorausbezahlten Optionen für weitere 2 x 30 Jahre. Das erfolgt durch Registrierung zugunsten des Ausländers im "land-office". Sie können auch die Option erhalten, das Land später für den Fall zu kaufen, dass sich die entsprechenden Gesetze in Zukunft ändern sollten. Nach thailändischem Recht gehören dem Ausländer die auf dem Grundstück von ihm errichteten Gebäude. Um das gesetzlich abzusichern, müssen Pachtverträge mit einer Länge von mehr als drei Jahren registriert werden. Dabei werden Registrierungs- und Stempelgebühren fällig, die sich nach der Höhe des Pachtbetrages in der Gesamtlaufzeit berechnen. Dieser registrierte Pachtvertrag behält sogar seine Gültigkeit, wenn das Grundstück zwischenzeitlich verkauft werden sollte.
  • Gründen oder investieren Sie in eine thailändische Limited Company, die bereits

Land besitzt oder welches kaufen möchte. Es ist die von Ausländern am meisten angewendete Methode zum Erwerb von Grundbesitz.

Die Statuten der Gesellschaft können so variiert werden, dass der ausländische Investor ausreichend Schutz gegen die vom Gesetz verlangte Mehrheit der thailändischen Anteilseigner besitzt.

Danach müssen 51 Prozent von thailändischen juristischen Personen gehalten werden. Trotzdem wird jeder Landkauf eines Unternehmens, von dem mehr als 40 % in ausländischer Hand sind, vom Central Land Office in Bangkok genau untersucht, um festzustellen, ob die Firma nicht nur deshalb gegründet wurde, um das Verbot ausländischen Landbesitzes zu umgehen. Das hat dazu geführt, dass der ausländische Investor meist nur noch 39 % der Anteile übernimmt, doch durch die zuvor erwähnten Veränderungen der Statuten trotzdem alleiniger Direktor der Firma und die einzige Führungskraft ist, die verbindliche Verträge abschließen kann. Damit besitzt der Minderheits-Anteilseigner die Kontrolle über die Firma. Diese muss jährlich eine Einkommenserklärung abgeben und entsprechend Steuern zahlen, doch Ihr Anwalt hat sicher auch eine Buchhaltungsabteilung, die mit Rat und Tat zur Seite stehen kann.



3. Meine Frau ist Thai, kann sie Land in Thailand kaufen?

Vor dem Jahr 1998 verlor jede Thailänderin, die einen Ausländer heiratete, das Recht in Thailand Land zu kaufen. Sie konnte allerdings Land behalten, dass sie bereits vor der Heirat mit dem Ausländer besaß. Die seit 1999 geltende Regelung des Innenministeriums besagt, dass thailändische Staatsangehörige, die mit Ausländern verheiratet sind, das Recht haben, Land zu kaufen, jedoch beweisen müssen, dass die finanziellen Mittel hierfür einzig ihr gehören und der ausländische Partner keine Rechte daraus ableiten kann. Das wird erledigt, indem der ausländische Ehepartner eine Erklärung unterschreibt, dass das Geld beim thailändischen Teil schon vor der Eheschließung vorhanden war und er keinen Anspruch darauf erhebt.



       

4. Gibt es Grundbuchauszüge/Landurkunden in Thailand?

Ja, sie werden Chanots genannt, "Nor Sor 4 Jot", und sind das einzige Dokument, das man als Eigentumsurkunde bezeichnen kann, denn nur dieses Chanot bestätigt einen Landbesitz. Das Land wird akkurat vermessen, und die Grenzen werden unter Benutzung von GPS abgesteckt. Rechtsprozeduren sind nicht erforderlich, und das Land kann auch in kleinere Parzellen geteilt werden.

In Gebieten, die nicht vermessen wurden, gelten andere Dokumente, die als Beweis vorgelegt werden müssen, wenn man es nutzen will. Diese Urkunden heissen "Nor Sor Sam (3)" und "Nor Sor Sam (3) Kor".

Anders als bei den Besitzurkunden werden die Nor-Sor-Dokumente ausgestellt, damit der Besitzer das Land nutzen kann. Obwohl diese Urkunden keine Eigentümerrechte beweisen, werden sie bei Besitzerwechseln zur Registrierung anerkannt.



5. Was ist ein Thor Tor Sarm?

Das Thor Tor Sam (3) ist ein offizielles Dokument der Bank, bei der Sie Ihr Konto besitzen, auf dem das Geld in ausländischer Währung eingegangen ist, mit dem Sie Ihr Condo kaufen wollen. In dem Dokument muss bestätigt werden, dass das Geld ausschließlich für den Kauf einer Immobilie bestimmt ist. -Code 5.22.



6. Kann ich eine Hypothek in Thailand aufnehmen?

Generell können Ausländer in Thailand für Wohneigentum keine Hypothek aufnehmen, doch die meisten Finanzinstitute gewähren solche Darlehen für Thais und thailändische Firmen. Für Immobilienunternehmen ist es gebräuchlich, für ihre Kunden ein Finanzierungspaket eines Bankinstituts zu arrangieren. Bei den meisten Siedlungsprojekten kann die Zahlung in Raten zwischen zehn und 24 Monaten erfolgen.

Nach erfolgter Anzahlung wird der Kaufvertrag erstellt und die Restsumme aus dem Darlehen des Finanzinstituts bezahlt. Dieses verlangt natürlich die Verpfändung des Objekts als Absicherung des Kredits.



7. Welche Nebenkosten (Steuern und andere Kosten) fallen beim Eigentumskauf an?

Wann immer in Thailand Immobilien ge- oder verkauft werden, sind vier Steuern bzw. Gebühren zu bezahlen:

  1. Landregistrierung (Transfer-Gebühren), zwei Prozent des veranschlagten Wertes des Grundstücks.
  2. Stempelgebühr von 0,5 Prozent des geschätzten Wertes oder des Verkaufspreises; zu Grunde gelegt wird immer die höhere Summe.
  3. Spezielle Umsatzsteuer von 3,3 Prozent des Schätz- oder Verkaufspreises, je nachdem welcher höher ist. Diese Steuer wird fällig bei Verkäufen von Firmen, aber auch bei privaten Veräußerungen, wenn diese innerhalb von 5 Jahren nach dem Ankauf erfolgen.
  4. Einkommenssteuer - diese wird nach einer sehr komplizierten Formel errechnet, die auf dem Schätzwert der Immobilie, der Länge der Zeit, in der sie der Verkäufer besessen hat und dem persönlichen Einkommenssteuersatz beruht. Praktisch kommen bei niedrig- bis mittelwertigen Immobilien 2 % heraus, bei höherwertigen werden es auch mal 3 %. Das hiesige System der Immobilienbesteuerung basiert auf einem vom lokalen Landamt willkürlich festgelegten Wert und nicht auf dem tatsächlichen Marktpreis. Es gibt auch keine Regeln, wer welche Steuern zu zahlen hat, es ist einfach ein Teil des gewinnbringenden Prozesses, in Thailand eine Immobilie zu registrieren.




8. Welche Nebenkosten (Strom, Wasser, Steuern usw.) fallen nach dem Eigentumskauf später noch an?

Die Gebühren für Wasserverbrauch sind in Thailand extrem niedrig, nicht so unbe-dingt die Stromkosten. Speziell bei Klimaanlagen, Waschmaschinen, Elektroherden usw. ist der Stromverbrauch höher, ähnlich wie in Europa. Spezielle Steuern, Grund-steuern und dergleichen werden in der Regel nicht erhoben. Die Grundstückssteuer ist so gering, dass die Dienststellen, die sie eintreiben müssten, dies nur widerwillig tun, und wenn überhaupt, dann lassen sie erst einige Jahre ins Land gehen und die Summe anwachsen, damit sich die Mühe überhaupt lohnt.

Falls das Eigentum (oft bei Häusern) auf den Namen einer thailändischen Company Limited (Co. Ltd.) erworben wurde, muss jedoch eine jährliche Bilanz erstellt werden. Hier können durchaus nicht nur die Gebühren für die Erstellung der Bilanz, sondern auch Steuern anfallen. Wenden Sie sich hierzu für detailliertere Auskünfte an einen ansässigen Rechtsanwalt.



9. Gibt es Vermögenssteuern in Thailand?

In Thailand gibt es keine Vermögenssteuern, die denen in westlichen Ländern exakt gleichen. Vergleichbar sind nur die Grundstückssteuer (siehe oben) und die Gebäude-nutzungssteuer. Die Gebäudenutzungssteuer wird von der Orts- oder Distriktverwal-tung eingezogen, aber nur für Gebäude, die gewerblich genutzt werden.



10. Was sind Verwaltungsgebühren in Condominien?

Die Service- oder Verwaltungsgebühren sind in Thailand extrem niedrig, auch für die Instandhaltung der Gemeinschaftseinrichtungen in Gebäuden, wie Aufzüge, Pools und Korridore. Ein geringer Prozentsatz gelangt in einen Topf, aus dem alle größeren Reparaturen auch an der Aussenfront bezahlt werden müssen. Man kann sagen, wenn Sie Ihr Condominium einmal gekauft haben, kommen keine versteckten Kosten mehr auf Sie zu.



11. Einheitenumrechnung (Grundstücksgrößen)

Land wird gemessen in RAI - Ngan - Talang Wah (Tw2)
1 Rai = 1600 qm (1 Rai = 4 ngan or 400 Tw2)
1 Ngan = 400 qm (1 ngan = 100 Tw2)
1 Talang Wah = 4 qm

Sollten Sie auf eine bestimmte Frage keine Antwort finden, oder haben Sie eine spezielle Frage zum Kauf von Immobilien in Pattaya Thailand, kontaktieren Sie uns bitte gern!


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